El 90% de los acuerdos de compraventa necesita entre 3 y 5 interacciones para cerrarse

La primera edición del informe mariatomasa.com destaca que, ante la previsión de moderación del mercado inmobiliario para este 2019, es fundamental que vendedores y compradores recurran a expertos negociadores para favorecer la fluidez de las operaciones

Este primer Informe, titulado: “La carrera de los precios: de la salida a la meta, pasando por la negociación“, se centra en el análisis del proceso de compraventa de un inmueble y concretamente en las interacciones que se producen en dicho proceso entre los propietarios y los compradores, así cómo en la manera en que la cantidad de las mismas y la forma de afrontarlas influyen en el resultado final.

El Informe recoge aspectos tan relevantes como que en el 90% de las negociaciones se cierran los acuerdos después de que se produzcan entre 3 y 5 interacciones entre las partes. En este sentido, cabe destacar la importancia que tiene partir de una justa valoración del inmueble, ya que cuando esto se produce, la cifra de interacciones se reduce a 1 o 2 antes de llegar a un acuerdo.

Las posiciones de partida

En el caso de los propietarios, la media de los precios iniciales es de hasta un 25% superior al que están dispuestos a aceptar; mientras que los compradores, de media, empiezan la negociación con precios hasta un 35% inferiores a lo que acaban pagando. Finalmente, cuando se alcanza el acuerdo, ambos han recorrido un camino que les deja hasta en un 18% de sus ofertas de partida.

Evitar el cansancio negociador

Como decíamos anteriormente, cuando el precio es justo las operaciones se cierran rápidamente, aunque lo normal es que se den de 3 a 5 interacciones. A partir de la sexta interacción aparece lo que se denomina “cansancio negociador” y el proceso se complica ante la aparición de la desconfianza. En muchos casos, las negociaciones llegan a romperse por diferencias del 1 o el 2 % sobre el precio en el que ambos estarían de acuerdo.

Negociación creativa

El Informe destaca que el papel de los expertos en el mercado inmobiliario pasa por ofrecer soluciones que eviten que las operaciones no se culminen por pequeños detalles y sugiere fórmulas como el alquiler con opción a compra. Una propuesta que ofrece al propietario garantías económicas y al comprador un margen de tiempo para generar liquidez, mientras hace uso del inmueble que quiere adquirir.

Esta fórmula, que cada vez se está implantando más, supone una aportación por parte de los profesionales del sector inmobiliario de cara a favorecer la fluidez de las operaciones en el mercado.

Contexto del sector inmobiliario

El ejercicio 2018 supuso una recuperación en la actividad inmobiliaria con un aumento de un 8% en los precios; pero las estimaciones para el 2019 apuntan a un año de moderación con un incremento de un 5% en los precios y en el volumen de ventas. En Bizkaia, que acapara el 53% de todas las transacciones que se hacen en Euskadi, la previsión es que los precios se mantengan en un crecimiento de, en torno a, un 1,5%.

SOBRE MARIATOMASA.COM

mariatomasa.com es una empresa de servicios inmobiliarios con oficinas en Bilbao, Getxo y Santurtzi y 40 agentes comerciales repartidos por toda Bizkaia. En sus 6 años de trayectoria ha gestionado 75.000 contactos de vendedores y compradores. Con el el “Informe mariatomasa.com. Tendencias del mercado inmobiliario vasco“, pretende aportar su visión del mercado, convirtiendo los fríos números en un recurso para comprender mejor las pautas de comportamiento de propietarios y compradores.

Seguridad inmobiliaria… sin fisuras

La fuerza de una cadena es, simplemente, la de su eslabón más débil. Y ciertamente las operaciones inmobiliarias configuran una cadena que ha de sujetar con firmeza y seguridad los intereses y derechos de propietarios y compradores e inquilinos. Si en esa cadena falla gravemente algún eslabón podremos decir que la operación completa está comprometida o, más comúnmente, que una o más partes van a resultar perjudicadas.

Así, por ejemplo, una agencia inmobiliaria puede negociar un buen precio de compraventa, pero olvidar hacer constar en contrato que las deudas de la comunidad de propietarios devengadas antes del otorgamiento de la escritura pública, a pesar de haberse financiado a plazos, son de la exclusiva cuenta del vendedor. Y, al olvidar este punto, tal vez el comprador se vea obligado a pagar los plazos restantes de derramas extraordinarias que se dieron antes de su compra.

También, por ejemplo, una agencia inmobiliaria podría encontrar los inquilinos perfectos para una propiedad: la directora de una empresa nacional que quiere establecer ahí su vivienda habitual, con el contrato a nombre de la misma empresa. Claro que si la vivienda radica en Bizkaia debería saberse que la Diputación Foral considera que se trata de un arrendamiento de vivienda habitual no sujeto a IVA… pero Bizilagun considera, en todos los casos, que se trata de un alquiler de uso diferente al de vivienda, por lo que exige dos mensualidades como fianza. Y si resulta que la flaqueza de la agencia residía en los aspectos administrativo-tributarios… quizás haya redactado un contrato con sólo un mes de fianza… y el propietario tendrá problemas con Bizilagun.

O, simplemente, un interesado puede entregar una señal (de arrendamiento o compraventa) a una agencia inmobiliaria… que no dispone del encargo de gestión del inmueble debidamente firmado por sus propietarios (como exige la Ley de Vivienda vasca) y, sobre todo, no cuenta con capacidad para recoger señales, arras o anticipos en nombre de éstos. Y eso perjudica a quien entrega la señal, claro.

Y, claro, también está lo más obvio: la seguridad digital. Porque la mayoría de agencias inmobiliarias cuenta (o debería contar) con su propio sitio Web, que incorpora formularios (para enviar solicitudes de información, por ejemplo) y también cookies y otras lindezas que tienen que ver con la seguridad y privacidad de la información que los usuarios de ese sitio Web comparten con la agencia. Así que… ¿cómo estar seguro de que la agencia no tiene flaquezas en esta área, tan importante? ¡Muy sencillo! Al navegar por el sitio web de la agencia tiene que aparecer un candado cerrado a la izquierda o, más fácil, la denominación “ES SEGURO” al lado del sitio:

Es fácil. Y seguro. Y genera confianza. Sin más. Nada menos. Porque lo contrario, lo de “NO SEGURO” inspira miedo y ganas de huir. Sin zonas grises.

Nota Bene: además de las notificaciones de los navegadores Web, la forma más fácil de conocer la seguridad de un sitio web es chequearlo con Qualys SSL Labs (para un análisis en profundidad, tal vez demasiado técnico). Pero quizás sea incluso más fácil chequearlo con Padlock, para ver, simplemente, si genera o no errores de seguridad. Háganlo con el sitio web de su agencia inmobiliaria preferida. Y también con nuestro propio sitio Web, mariatomasa.com, por supuesto. Asegúrense de estar protegidos.

Convenio arbitral… a beneficio de nuestros clientes.

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Mariatomasa S.l. está adherida al arbitraje de consumo del Gobierno Vasco, gestionado por Kontsumobide, y esto supone que acepta voluntariamente, de antemano, dirimir en el Sistema Arbitral de Consumo todas las controversias que tenga con las personas consumidoras: es decir, con nuestros clientes, en el más amplio sentido del término.

Nuestro compromiso con este sistema de arbitraje se basa en nuestra convicción de que si uno de nuestros clientes se siente o encuentra insatisfecho o lesionado por la relación comercial que haya tenido con nuestra empresa… no puede costarle dinero y esfuerzo reclamar lo que estime conveniente, sin necesidad de incurrir en gastos de abogados y posiblemente de procuradores, además de arriesgar las costas de los procedimientos judiciales que pudiera emprender.

Desde nuestro punto de vista hay dos tipos de empresas que suscriben el convenio arbitral de forma completa, adhiriéndose a él: una es la que, al no contar con abogados propios, se encuentra probablemente en la misma situación que su cliente demandante, por lo que puede suponerle a la empresa un ahorro de costes y de riesgos suscribir el convenio, evitando así los costosos procedimientos judiciales; y la otra se corresponde con empresas que, pese a contar con abogados ejercientes (y no meros licenciados en Derecho) en nómina, cual es el caso de mariatomasa.com, entienden que su mayor capacidad de litigio procesal no puede, no debe imponerse al derecho de las posibles reclamaciones de sus clientes, pues es nuestro objetivo que nuestros servicios estén impregnados de una calidad total. Y por eso debemos alentar a que nuestros clientes nos reclamen con facilidad, gratuidad y rapidez.

Queremos, pues, facilitar a nuestros clientes que nos puedan reclamar… si así entienden que han de hacerlo; y que nos puedan reclamar con rapidez, gratuidad y eficacia. Y por eso hemos suscrito el convenio arbitral de Kontsumobide. Porque estamos convencidos de que nuestros procesos de calidad nos conducen a hacer las cosas bien; pero si por lo que fuere las hubiéramos hecho mal o, simplemente, de forma inadvertida hubiéramos causado daño… por fuerza tenemos que ayudar a nuestro cliente a que nos reclame tal daño y, por nuestra parte, a impedir que tal se produzca otra vez en el futuro. Y por eso valoramos especialmente el convenio arbitral vasco, porque, tal como aparece en la web de Kontsumobide, es:

  • Extrajudicial. Se trata de una vía alternativa de resolución de conflictos, que se resuelven mediante una decisión arbitral (laudo), sin necesidad de acudir a la vía judicial.
  • Sencillo. El procedimiento arbitral no tiene trámites complejos.
  • Rápido. Una vez formalizado el convenio arbitral, se debe dictar el correspondiente laudo en un plazo máximo de 6 meses.
  • Voluntario. Las partes en conflicto (persona consumidora y empresa) son libres de someterse o no al sistema arbitral. El arbitraje sólo tendrá lugar cuando ambas partes expresen su voluntad en ese sentido, formalizando el correspondiente convenio arbitral.
  • Gratuito. Ni la persona consumidora ni la empresa tienen que pagar nada por el servicio de arbitraje. Igualmente, las empresas tampoco tienen que pagar una cuota por estar adheridas al Sistema Arbitral de Consumo. Sólo cuando la persona consumidora o la empresa soliciten la práctica de un peritaje deberá pagarse su coste por quien lo pida, si así lo estima el Colegio Arbitral correspondiente.
  • Vinculante y ejecutivo. Formalizado el convenio arbitral, las partes están obligadas a cumplir el laudo que se dicte. En este sentido, la decisión arbitral produce los mismos efectos de ‘cosa juzgada’ que una sentencia judicial.

Queremos que nuestros clientes se sientan seguros cuando tratan con nuestra empresa, y… ¿qué mejor manera de hacerlo que garantizarles que el Gobierno Vasco mediará en cualquier conflicto que se les pueda presentar respecto de mariatomasa.com, sin que podamos utilizar nuestra fuerza jurídica o financiera en absoluto? Ése es nuestro compromiso. Y, a la vez, es la ventaja de nuestros clientes.

¿Bailamos en el salón… inmobiliario de Euskadi?

bailes-de-salonPues sí, estaremos (ya estamos) en el SIE Home 2016. Pero en un ladito (bueno, un ladito grande, pero ladito al fin), porque nos sentimos como un pato en un garaje (o mejor, como un Smartphone con una pantalla rota), demasiado jóvenes para codearnos con las inmobiliarias que constituyen la referencia del sector en Bilbao, en Bizkaia, en Euskadi; sin el cojín temporal que les apoya a ellos (que, por cierto, son exquisitamente profesionales, todo hay que decirlo).

Así que en principio, para intentar destacar (ante quienes no nos conocen, claro :)) nos planteamos varias iniciativas, pero parecía que ninguna llegaba a satisfacernos:

  • ¿Llevamos un par de gafas 3D, asociadas a móviles, para que los usuarios paseen por pisos fantásticos, para procurarles una experiencia inmersiva? No. Los juegos están mejor diseñados y son igual de fantásticos. ¿Tenemos inmersión 3D para todas nuestras fincas? No. Y, entonces, ¿enseñaríamos un piso piloto 3D? ¿Por qué? Nadie en nuestra empresa supo contestar bien a esta pregunta, así que abandonamos la idea… de momento :).
  • ¿Montamos Home Staging virtual en alguna finca? Bueno, tenemos colegas parisinos (entre otros) a los que les va muy bien con los tablets que simulan una ventana móvil (impresionante, a decir verdad) a lo que un piso podría ser… si estuviera bien decorado. Así que… ¿paseamos a mucha gente por la decoración de uno, dos o tres pisos de revista? Encajaría en una feria tecnológica, pero pensamos que la gente vendría a ver posibilidades: de decoración, de compra o incluso de alquiler. Y pensamos también que hubiera sido ideal contratar a Philippe Starck para que adaptara (en vivo, claro) el home staging de cualquier finca a los deseos de cualquiera de nuestros visitantes. Pero no tenemos presupuesto ni para que nos atienda la pléyade de intermediarios del Sr. Starck. Así que… también lo hemos desechado.
  • ¿Mostramos una gran pantalla con todas nuestras fincas? ¡Uf! Esta idea nos gustaba, pero… la verdad es que tenemos muchas fincas (más de 1.500), así que o bien pasábamos las fotos a toda velocidad, o bien pasábamos una sola foto de cada finca, o bien enseñábamos técnicas de lectura rápida y memoria fotográfica a nuestros visitantes. Hicimos pruebas (de esto último)… y fracasaron J. Así que, con cierto disgusto, abandonamos también la gran pantalla y los pantallazos en ráfaga.
  • ¿Regalamos iPhones, iPads o Galaxies a discreción? ¡Ay! Nada más plantearlo en nuestro equipo… se nos quejaron: esto es, que se apuntaron los primeros para estos regalos (con promesas de intensificar su esfuerzo, que a fin de cuentas, según ellos (y no podríamos decir en puridad que no) son los que trabajan las fincas. Así que se nos planteó un conflicto de intereses: ¿regalamos artefactos y utensilios, como hacían antes los bancos clásicos… o más bien generamos mayor beneficio para nuestros clientes? Con mucho pesar (por perder los regalos), toda nuestra organización convino en que esto último era lo mejor… porque es lo que sabemos hacer :).
  • ¿Damos descuento en fincas, como oportunidades para destacar en el salón? Alguien soltó la idea y nos dejó perplejos: ¿cómo podríamos bajar el precio de un inmueble sólo porque vamos a estar tres días justitos en el Palacio Euskalduna? ¿Por qué no lo bajamos antes en nuestros sitios Web, en Internet o en las operaciones en curso y cerramos directamente las compraventas? Reconozco que ninguno supimos oponernos a este argumento tan claro.
  • ¿Nos lanzamos a repartir material promocional: bolígrafos con nuestra marca, pendrives con nuestra marca, mecheros con nuestra marca o… lo que sea con nuestra marca? ¡Demonios! Hemos puesto nuestra marca en todos los sitios en los que podría caber en el stand y… ¿realmente nuestros visitantes van a apreciar estos pequeños trastos? Uno de nuestros agentes planteó que estaría bien disponer de un bolígrafo mágico que hiciera firmar nuestros contratos a quien lo poseyera… pero esta idea fue desechada rápidamente. Así que convinimos en que el valor de todo esto es tan pequeño que cualquier agente le puede regalar su propio bolígrafo (o su mechero) a cualquier cliente que lo pida.
  • ¿Sorteamos algo interesante que atraiga la atención de clientes potenciales? ¡Vaya! Aquí tuvimos más debate, pues se trataría de apostar por algo interesante. Se propusieron perros robóticos, una versión enana de la última versión de R2D2 (de la nueva serie de Star Wars) o, incluso una Thermomix (en realidad esto lo propuso una sola agente J). Pero también dijimos que no. Al principio. Porque tras rechazar todo lo anterior… ¡nos habíamos quedado sin opciones! Así que tuvimos que agarrarnos a esta idea como a un clavo ardiendo. Por nuestra inexperiencia en salones inmobiliarios, claro. Y por eso decidimos que si dábamos algo debería ser pequeño y no molesto, práctico y relacionado con nuestras actividades. Pero tampoco nos hacía mucha gracia lo del azar; o lo de recoger datos de visitantes sólo para esto. Así que finalmente optamos por plantear que cualquiera pudiera participar simplemente haciéndose un selfie delante de nuestro stand (que se vea claramente) y regalar (a las fotos de Instagram con el hashtag #mariatomasasie que obtuvieran más “likes”) 8 llaveros-localizadores TrackR Bravo, metalizados y con grabado especial de mariatomasa.com (recuperando la idea promocional anterior, pues a estas alturas lo que nos faltaban eran ideas :)). Y esperamos que a los afortunados les gusten estos artefactos (muy prácticos por cierto).

Nos está costando adaptarnos al juego comercial de este tipo de ferias, porque en realidad nunca lo hemos jugado :). Porque desde siempre nos hemos centrado en la tecnología… interna (para dar el mejor servicio posible, para que no se nos escape ninguna oportunidad buena para nuestros clientes), en el servicio cercano (y por eso contamos con agentes que viven en las zonas en las que trabajan: porque, como se diría en Bilbao, no puedes meter la pata donde vives) y en la comunicación por Internet y móviles (porque es el escaparate real que utilizan la inmensa mayoría de nuestros clientes).

Así que estaremos (estamos) en SIE Home 2016 en un ladito; pero esperamos estar muchos: muchos de nuestros agentes (nuestro mejor activo) y muchos de nuestros clientes (nuestro activo más valioso). Y esperamos compartir con ellos informaciones y potes (todavía tenemos que solucionar este asunto) y, tal vez, alguna buena operación inmobiliaria… o su inicio. Para eso estamos. Sin más. Nada menos.

 

Por qué no tenemos cartelitos en los escaparates

cartelitos-inmobiliaria

Muchas inmobiliarias muestran sus productos en el escaparate (lo que es fascinante, pues… ¿por qué no sin escaparate, en la nuda piedra? ¿Porque robarían los cuadritos si no están tras un cristal? ¿Y por qué no un cristal blindado en la nuda piedra, sin escaparate, entonces?), queriendo destacar, como en las fruterías, sus mejores productos… ¡o no! Muestran lo que tienen para vender y lo que han comprometido, alquilado o vendido, como el mendigo que añade monedas a la caja de cartón para hacer ver a los viandantes que hay otros, de buen corazón, que ya le han ayudado. Se publicita lo mejor, lo más selecto, lo exclusivo (lo que probablemente nadie más tiene). Sí, sí, sí… pero no. En realidad el objetivo primigenio de los carteles en los escaparates era anunciar lo cercano, de forma que las inmobiliarias operaban como el tendero de la esquina: ofreciendo algo que conocían, casi al lado, y que trataban, habían de tratar, con celo y cariño. Pocas fincas, pero cercanas y conocidas; pocos o ningún empleado (tan sólo el o los dueños, quizás con algún familiar) y escasa competencia. Pero… no: tampoco es así, pues originariamente la puesta en venta se consideraba asunto privado, así que la publicidad, aunque escasa, comienza con la pérdida del secreto y la consiguiente pérdida de la eficacia del boca-a-boca. Pero si la privacidad se va perdiendo, ¿qué importa el nivel de publicación? Pues eso: poco importa, realmente.

Cuando una inmobiliaria tiene pocas fincas, las anuncia en carteles en sus establecimientos; pero si tiene muchas fincas… también las anuncia, pero anuncia pocas, claro, pues no hay espacio para tanto reclamo en los escaparates. Así que elige unos cuantos pisos o chalets y los publicita por encima de otros, ventas por encima de alquileres, precios baratos también por encima (menos algún precio muy caro que genera percepción de prestigio). ¡Ay! Parece que se quiere decir: aquí va un puñado de fincas, pero dentro tengo más.

¿Y en Internet? Pues lo mismo ¿O no? ¿Se anuncian unas fincas delante y una retahíla detrás? Sí, como atracción; pero se recurre a los filtros, a las búsquedas para conseguir lo que el antiguo agente inmobiliario hacia delante de sus clientes: encontrar la finca que mejor se adecuara, de entre las de su cartera, a los deseos del cliente, por número de habitaciones, precio, localización o, simplemente, singularidad. Pero, ¿no es esto lo mismo? ¿No es la web el escaparate actual de las agencias inmobiliarias, repletas de fincas que no caben en cuadritos luminosos? Hummm.

Debemos reconocer que algunas inmobiliarias (aunque más en Francia que en España) dan luz por la noche a pueblos y plazas con estos cartelitos, que atraen a los turistas como… bueno, ya saben. Y no está mal. Algunas son muy elegantes y la selección está muy medida. Pero sólo si nos acercamos… y no hay otras al lado que nos contaminen de luz y cuadritos. ¡Ay! No se trata de juzgar aquí a los que anuncian, legítima y a veces elegantemente, algunas de sus fincas (pues no estamos capacitados para hacerlo, ni estética ni comercialmente); se trata de expresar nuestras ideas, nuestro querer sobre los cuadritos y, mayormente, sobre las oficinas que estos carteles enmarcan.

En mariatomasa.com no anunciamos nuestras fincas con carteles en el escaparate, aunque sí ponemos carteles en la Web: eso sí, en sitios separados, por zonas, intentando aproximarnos al paradigma de cercanía de las agencias antiguas, pero con medios modernos; ponemos, como decíamos, carteles en la Web… de momento. Porque sabemos que la Web es pasajera. Pues en breve las apps telefónicas sustituirán masivamente a los sitios Web, responsive o no, y harán cambiar la esencia de la elección entre cuadritos de viviendas, locales o chalets, para ajustarse a criterios diferentes de los usuarios en razón de los que elegirán su próxima vivienda o inversión. Así que hace un mes que hemos iniciado una importante (y trascendental) revisión y transformación de nuestros más de 40 sitios web a… algo radicalmente distinto. Pero, mientras vamos trabajando, vamos a seguir sin carteles, luminosos o no, en la pared o en escaparates (pues… ¿cómo elegimos entre nuestras más de 1.500 fincas en cartera?), y nos vamos a centrar en que, web y apps aparte, nuestro servicio profesional sea tan bueno y cercano como el de las agencias antiguas, las de confianza. También hemos de decir que nuestras oficinas las elegimos cuidadosamente… sin escaparates.

Nuestras nuevas oficinas en Las Arenas (en Bidearte 6, bajo derecha, con una bonita entrada desde la calle, en el centro de Areeta) van a convertirse, tras su próxima inauguración (en noviembre de 2016) en los cuarteles generales de mariatomasa.com. Así que las hemos elegido y configurado para que se adapten a las necesidades de… ¡nuestros clientes, por supuesto! No hay cartelitos, ni mesas de trabajo (llenas o vacías, pues lo último es lo usual y lo primero es fatigoso para los visitantes), sino más bien espacios amplios distribuidos en 178 m2, zonas de descanso y espera, amplísima recepción eficaz y elegante, aseos bien cuidados, sillones mullidos y sillas prácticas, salas multi-funcionales para atender a varios clientes, despachos individuales y una gran sala de firmas y negociación. Porque entendemos que nuestros clientes quieren seguridad, confianza, responsabilidad, aseguramiento y… fincas entre las que elegir, pero con sus propios criterios de elección. Y nosotros estamos, debemos estar para procurarles todo esto. Además de invitarles, si les apetece, a un buen té o café, en bonitas tazas de porcelana.

Queremos que nuestros clientes se sientan amparados por nuestra profesionalidad y seriedad, que puedan consultar privadamente a nuestro departamento jurídico o tributario; o que nos planteen un problema que debamos resolver (resolverles). Para eso estamos. Y el marco para estar no puede ser de escaparates, mesas de trabajo, gente basculante o luminosos ordenadores; el marco ha de ser exactamente uno en el que, con seguridad se puedan resolver las preocupaciones, problemas y necesidades de nuestros clientes. Sin más. Nada menos.

¡Bah! Quizás lo anterior sonó un tanto presuntuoso. Pero es que realmente estamos orgullosos de nuestras nuevas oficinas. Y esperamos que nuestros clientes también lo estén. En breve.

Obligaciones tributarias del arrendatario

modelo-600En los arrendamientos exentos de IVA, el arrendatario el arrendatario debe cumplimentar y autoliquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales (los arrendamientos sujetos a IVA tributarán al tipo 0,5% por Actos Jurídicos Documentados).

El sujeto pasivo es el arrendatario, pero todas las normas forales vascas declaran responsable subsidiario al arrendador si éste hubiere recibido el primer plazo de renta sin exigir del arrendatario justificación de haber satisfecho el impuesto.

El plazo de presentación de la declaración-liquidación es de 30 días hábiles (de lunes a sábado), desde el otorgamiento del contrato de arrendamiento. Los vencimientos que coincidan con los sábados se considerarán trasladados al primer día hábil siguiente.

Hay que tener en cuenta que la liquidación del impuesto no se corresponde con el acto del contrato de arrendamiento (y, por tanto, no se da de-una-sola-vez), sino con el contenido económico del mismo y con su duración (por lo que afecta a prórrogas y revisiones), y así, mientras en Araba/Álava y Gipuzkoa la base de liquidación es el importe total de todas las rentas del contrato en un periodo dado, en Bizkaia el cálculo de la base imponible tiene en cuenta la renta media, como se detalla más adelante. Debe notarse, también, que todos los arrendatarios firmantes del contrato de arrendamiento deben liquidar el impuesto en proporción por su parte alícuota o por la que se refleje expresamente en el mismo contrato.

Araba/Álava

La NORMA FORAL 11/2003, de 31 de marzo, del territorio histórico de Araba/Álava, del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (BOTHA de 11 de abril de 2003), en su artículo 44, establecen que en la constitución de arrendamientos de viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a aquéllas, se satisfará el Impuesto en metálico según la siguiente escala:

Base imponible: Importe de la renta media mensual Cuota tributaria
Desde, euros Euros
Hasta 30,05 0,09
De 30,06 a 60,10 0,18
De 60,11 a 120,20 0,39
De 120,21 a 240,40 0,78
De 240,41 a 480,81 1,68
De 480,82 a 961,62 3,37
De 961,63 a 1.923,24 7,21
De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
De 7.692,96 en adelante 0,024040€ por cada 6,01 o fracción

En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.

Bizkaia

La NORMA FORAL 1/2011, de 24 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (BOB 31 Marzo), con última modificación normativa fechada en 01/01/2015, en su artículo 14. Tarifa para arrendamientos, establece que en la constitución de arrendamientos de fincas se satisfará el Impuesto en metálico según la siguiente escala:

Base imponible: Importe de la renta media mensual Cuota tributaria
Desde, euros Euros
0,00 – 300,00 43,25
300,01 – 900,00 130,00
900,01 – En adelante 1,50 por cada 10 euros o fracción

En los arrendamientos servirá de base la cantidad que se corresponda con la renta media mensual que deba satisfacerse durante el período de duración del contrato. Entendiendo por renta media mensual la cantidad resultante de la adición de todas las cantidades, dinerarias o en especie, que deba satisfacer el arrendatario al arrendador por razón del citado contrato de arrendamiento, sea cual sea el concepto en el que se satisfagan, a lo largo de toda la duración pactada o legal del contrato, dividida por el número de meses de duración del arrendamiento, no teniéndose en cuenta a estos efectos las fracciones de tiempo inferiores a un mes. Cuando el contrato de arrendamiento se hubiera pactado por tiempo inferior a un mes, deberá elevarse la cuantía proporcionalmente para establecer la renta media mensual correspondiente a ese contrato. Deberán tenerse en cuenta las posibles modificaciones de la renta que pudieran derivarse, legal o contractualmente, de las prórrogas que pudieran ser de aplicación al contrato. En los contratos de arrendamiento de fincas urbanas que tengan la consideración legal de arrendamientos de vivienda, la renta media mensual deberá establecerse en relación con el conjunto de cantidades que pudieran satisfacerse a lo largo de un período de cinco años.

Por ejemplo, ¿cuánto hay que pagar de ITP en un arrendamiento de 2 años de duración con una renta pactada para el primer año de 100 euros al mes y para el segundo año de 200 euros al mes?

  • Renta media= [(100 x 12) + (200 x 12)] / 24= 150 Euros.
  • Base imponible: 150 euros.
  • Cuota: 43,25 euros Por aplicación de la escala del artículo 14 de la Norma Foral 1/2011

Gipuzkoa

La NORMA FORAL 18/1987, de 30 de diciembre de 1987, del territorio histórico de Gipuzkoa, del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (BOG de 31 de diciembre de 1987)  en su artículo 12 establece que en la constitución de arrendamientos de viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a aquéllas, se satisfará el Impuesto en metálico según la siguiente escala:

Base imponible: Importe de la renta media mensual Cuota tributaria
Desde, euros Euros
Hasta 30,05 0,09
De 30,06 a 60,10 0,18
De 60,11 a 120,20 0,39
De 120,21 a 240,40 0,78
De 240,41 a 480,81 1,68
De 480,82 a 961,62 3,37
De 961,63 a 1.923,24 7,21
De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
De 7.692,96 en adelante 0,024040€ por cada 6,01 o fracción

En los arrendamientos de fincas urbanas que tengan la consideración legal de arrendamiento de vivienda, servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél se girará la liquidación computándose un año, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales anuales que deban practicarse, caso de producirse la prórroga obligatoria, hasta el límite de los tres años. Para el resto de arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración pactado o legal del contrato, así como las correspondientes a las prórrogas que pudieran pactarse o ser de aplicación.

Por ejemplo, ¿cuánto hay que pagar de ITP en un alquiler de 850 euros al mes?

Para saberlo

  1. hay que tomar como importe de base el alquiler de todo un año (850 x 12 = 10.200 euros)
  2. ese resultado hay que multiplicarlo por los años que dure el arrendamiento. Pongamos que cinco años (10.200 x5 años = 51.000 euros)
  3. según la tabla, al ser un importe superior a 7.692,96 euros, hay que aplicar un coeficiente de 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción. Por tanto, ((51.000 euros x 0,024)/6,01 = 204 euros)

El importe a pagar por este alquiler sería de 204 euros. Además, si el contrato de 5 años del ejemplo se fuera prorrogando automáticamente por un año, en cada prórroga habría que pagar 40,80 euros adicionales.

N.B.: Puede descargarse el documento completo en PDF aquí: Obligaciones legales del arrendatario en Euskadi

Depósito de la fianza arrendaticia

r41-Bizilagun_banner_centro_home_euDesde el 26 de Septiembre de 2015 entró en vigor la Ley 3/2015 de Vivienda del Gobierno Vasco, que obliga a los arrendadores a inscribir el contrato en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad de Euskadi y a depositar de la fianza legal arrendaticia en Bizilagun, entregando al arrendatario justificante de tal ingreso.

Bizilagun, en su sitio Web, expone con gran claridad el desarrollo de esta obligación del arrendador, que pasamos a detallar (según la última actualización de Bizilagun al 15/03/2016):

¿Qué es la fianza?

La fianza es una garantía que la persona arrendataria entrega a la arrendadora para asegurar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento.

¿Quién tiene la obligación de depositar la fianza?

La persona que figura en el contrato como persona arrendadora, es decir la persona que alquila el piso o local, aunque no sea la propietaria.

¿Es obligatorio depositar la fianza?

Sí, para los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 26 de septiembre de 2015 (incluido ese día) es obligatorio depositar la fianza establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, tal y como dispone el artículo 54.1 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.

También lo es para las revisiones que se produzcan a partir de esa fecha en contratos suscritos con anterioridad.

¿Qué cuantía tengo que depositar como fianza?

  1. Una mensualidad de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.
  2. Dos mensualidades de renta en los contratos de arrendamiento cuyo destino primordial sea distinto al de vivienda y al de temporada, por ejemplo, un local.
  3. En los arrendamientos de temporada de duración inferior a un año, tanto de viviendas, como de locales, la cuantía de la fianza será proporcional al plazo de duración del contrato, teniendo en cuenta que las dos mensualidades establecidas corresponden al contrato de un año de duración.

¿Qué plazo tengo para depositar la fianza?

Debes depositar la fianza en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la formalización del contrato.

En el caso de arrendamiento de viviendas de protección pública celebrados entre particulares, dicho plazo comenzará a contar desde la fecha del visado del contrato por parte del departamento competente en materia de vivienda.

¿Cómo se realiza el depósito de la fianza?

  1. En primer lugar debes cumplimentar el formulario oficial de depósito disponible en las oficinas de Zuzenean y en https://euskadi.eus/deposito. En el formulario hay que hacer constar el número fijo de la referencia catastral del piso o local alquilado. Para saber cuál es puedes consultarlo en la escritura o en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
  2. Además del formulario, firmado por la persona solicitante, debes presentar la siguiente documentación:
    • Una copia del contrato de arrendamiento firmado, salvo que éste sea verbal o haya sido anteriormente visado por el departamento competente en materia de vivienda.
    • Justificante del pago.
    • Una copia del recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles, sólo para comprobar que el número fijo de la referencia catastral es correcto.
  3. El justificante del pago se obtiene una vez abonado el importe del depósito:
    • Si se solicita a través de Internet, podrá abonarse el depósito por este mismo medio (mediante tarjeta de crédito o mediante banca electrónica, siguiendo los pasos del formulario) u obtener una Liquidación que debe imprimirse y con la que se acudirá a efectuar el pago en una sucursal bancaria de la Entidad que se indique en la misma.
    • Si se solicita de manera presencial en los Servicios de Bizilagun se facilitará una Liquidación con la que acudirá a efectuar el pago en la entidad bancaria que se indique en la misma.
  4. Concluida la tramitación, el Servicio Bizilagun expedirá y entregará a la persona o entidad arrendadora un documento acreditativo denominado resguardo de depósito de fianza y una copia del mismo para su entrega a la parte arrendataria.

¿Debo realizar el ingreso en una cuenta?

Sí, debes hacer el ingreso en cuenta, por internet o presentando en la entidad bancaria la Liquidación que se le facilita en Bizilagun o que se obtiene en internet. No es posible hacer el depósito en metálico en el servicio Bizilagun.

¿Tengo que informar a la parte arrendataria?

Sí. Una vez efectuado el depósito de la fianza o su actualización, en el plazo de un mes, debes comunicárselo al arrendatario, mediante la entrega de una copia de la documentación justificativa del cumplimiento de la obligación de depósito que se facilitará en el Servicio Bizilagun.

El depósito y la devolución de la fianza en el Gobierno Vasco, a través de su servicio Bizilagun, no eximen a las partes del cumplimiento de las obligaciones adquiridas en virtud del contrato de arrendamiento

¿Tengo que pagar alguna tasa por depositar la fianza?

No. Este depósito es gratuito.

¿El depósito de la fianza genera algún interés?

No. Este depósito no genera intereses a favor de la persona depositante.

¿Qué ocurre si no realizo el depósito en plazo?

En el caso de que el depósito se realice fuera del plazo, sin requerimiento previo expreso, conllevará un recargo equivalente al 2% del importe de la fianza.

Si se requiere de manera expresa, la fianza conllevará un recargo del 10%, sin perjuicio de que, además, la omisión de depositar sea considerada como infracción leve, lo que conlleva una sanción administrativa.

¿Qué ocurre si no realizo el depósito a pesar de haber sido requerido?

Incumplir por parte de las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas la obligación de depositar la pertinente fianza una vez que hayan sido expresamente requeridos para ello, y con independencia de los recargos por hacerlo fuera de plazo, es una infracción leve regulada en el artículo 85.j) de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.

Por tanto, podrá sancionarse con una multa de entre 300 y 3.000 euros, tal y como establece el artículo 90.3 de la Ley de Vivienda. En todo caso, la multa no podrá ser inferior al doble del depósito debido.

¿Cómo puedo solicitar la devolución de la fianza?

Una vez extinguido el contrato, puedes solicitar en el Servicio Bizilagun la devolución de la fianza depositada.

La solicitud debe ajustarse al modelo oficial disponible en las oficinas de Zuzenean y en https://euskadi.eus/devolucion.

Junto con la solicitud es preciso presentar el resguardo de depósito y un documento firmado por ambas partes o la sentencia judicial firme que acredite la extinción del contrato. En defecto de estos dos últimos, se admitirá la declaración jurada de la persona arrendadora.

La presentación de esta documentación puede hacerse tanto de forma presencial como por medios electrónicos en la sede electrónica.

El derecho a exigir la devolución de la fianza depositada prescribe en el plazo previsto en el artículo 47 del Decreto Legislativo 1/1997, de 11 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Principios Ordenadores de la Hacienda General del País Vasco.

¿Cuándo me devolverán la fianza?

El Servicio Bizilagun procederá en el plazo máximo de tres meses a la devolución de la fianza mediante transferencia bancaria a la cuenta de la persona arrendadora, y expedirá y entregará a la persona o entidad arrendadora un documento acreditativo denominado recibo de devolución de fianza.

Transcurrido dicho plazo sin haberse hecho efectiva la devolución por causa no imputable a la persona solicitante, el depósito devengará el interés legal del dinero desde la fecha de vencimiento del plazo hasta la efectiva devolución de la fianza.

N.B.: Puede descargarse el documento completo en PDF aquí: Depósito obligado para el arrendador de la fianza arrendaticia en Euskadi

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