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Crecemos trabajando

El pasado miércoles 07/06/2017 celebramos una reunión de nuestra empresa, mariatomasa.com, en el Hotel Carlton, Bilbao. Asistió casi el 80% de nuestros agentes (pues el trabajo manda y no siempre podemos disponer de nuestro tiempo cuando los clientes nos lo requieren) y tuvimos una densa sesión de trabajo (evolución del mercado inmobiliario y del crédito en Euskadi, novedades técnico-jurídicas -IBI, plusvalías municipales, etc.-, mejoras organizativas, crecimiento empresarial y nuevos convenios con terceros), a la que siguió una agradable (aunque breve) comida y… de nuevo a estar donde debemos: con nuestros clientes. Y todo en un ambiente de cordialidad y empatía que nos recuerda constantemente que estamos en la empresa en la que queríamos estar, en la que los compañeros no tienen disputas ni compiten entre sí, sino que se esfuerzan en satisfacer a quienes quiera que se acercan a mariatomasa.com, bien para ofrecernos fincas, bien para interesarse por nuestra cartera inmobiliaria, bien para plantearnos una consulta, comercial o jurídica.

Desde aquí queremos felicitar a todos nuestros agentes inmobiliarios por su dedicación, esfuerzo y bonhomía; porque es la base de nuestros agentes, bien formada profesionalmente, la que nos permite crecer y mejorar. ¡Enhorabuena a tod@s!

Seguridad inmobiliaria… sin fisuras

La fuerza de una cadena es, simplemente, la de su eslabón más débil. Y ciertamente las operaciones inmobiliarias configuran una cadena que ha de sujetar con firmeza y seguridad los intereses y derechos de propietarios y compradores e inquilinos. Si en esa cadena falla gravemente algún eslabón podremos decir que la operación completa está comprometida o, más comúnmente, que una o más partes van a resultar perjudicadas.

Así, por ejemplo, una agencia inmobiliaria puede negociar un buen precio de compraventa, pero olvidar hacer constar en contrato que las deudas de la comunidad de propietarios devengadas antes del otorgamiento de la escritura pública, a pesar de haberse financiado a plazos, son de la exclusiva cuenta del vendedor. Y, al olvidar este punto, tal vez el comprador se vea obligado a pagar los plazos restantes de derramas extraordinarias que se dieron antes de su compra.

También, por ejemplo, una agencia inmobiliaria podría encontrar los inquilinos perfectos para una propiedad: la directora de una empresa nacional que quiere establecer ahí su vivienda habitual, con el contrato a nombre de la misma empresa. Claro que si la vivienda radica en Bizkaia debería saberse que la Diputación Foral considera que se trata de un arrendamiento de vivienda habitual no sujeto a IVA… pero Bizilagun considera, en todos los casos, que se trata de un alquiler de uso diferente al de vivienda, por lo que exige dos mensualidades como fianza. Y si resulta que la flaqueza de la agencia residía en los aspectos administrativo-tributarios… quizás haya redactado un contrato con sólo un mes de fianza… y el propietario tendrá problemas con Bizilagun.

O, simplemente, un interesado puede entregar una señal (de arrendamiento o compraventa) a una agencia inmobiliaria… que no dispone del encargo de gestión del inmueble debidamente firmado por sus propietarios (como exige la Ley de Vivienda vasca) y, sobre todo, no cuenta con capacidad para recoger señales, arras o anticipos en nombre de éstos. Y eso perjudica a quien entrega la señal, claro.

Y, claro, también está lo más obvio: la seguridad digital. Porque la mayoría de agencias inmobiliarias cuenta (o debería contar) con su propio sitio Web, que incorpora formularios (para enviar solicitudes de información, por ejemplo) y también cookies y otras lindezas que tienen que ver con la seguridad y privacidad de la información que los usuarios de ese sitio Web comparten con la agencia. Así que… ¿cómo estar seguro de que la agencia no tiene flaquezas en esta área, tan importante? ¡Muy sencillo! Al navegar por el sitio web de la agencia tiene que aparecer un candado cerrado a la izquierda o, más fácil, la denominación “ES SEGURO” al lado del sitio:

Es fácil. Y seguro. Y genera confianza. Sin más. Nada menos. Porque lo contrario, lo de “NO SEGURO” inspira miedo y ganas de huir. Sin zonas grises.

Nota Bene: además de las notificaciones de los navegadores Web, la forma más fácil de conocer la seguridad de un sitio web es chequearlo con Qualys SSL Labs (para un análisis en profundidad, tal vez demasiado técnico). Pero quizás sea incluso más fácil chequearlo con Padlock, para ver, simplemente, si genera o no errores de seguridad. Háganlo con el sitio web de su agencia inmobiliaria preferida. Y también con nuestro propio sitio Web, mariatomasa.com, por supuesto. Asegúrense de estar protegidos.

Convenio arbitral… a beneficio de nuestros clientes.

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Mariatomasa S.l. está adherida al arbitraje de consumo del Gobierno Vasco, gestionado por Kontsumobide, y esto supone que acepta voluntariamente, de antemano, dirimir en el Sistema Arbitral de Consumo todas las controversias que tenga con las personas consumidoras: es decir, con nuestros clientes, en el más amplio sentido del término.

Nuestro compromiso con este sistema de arbitraje se basa en nuestra convicción de que si uno de nuestros clientes se siente o encuentra insatisfecho o lesionado por la relación comercial que haya tenido con nuestra empresa… no puede costarle dinero y esfuerzo reclamar lo que estime conveniente, sin necesidad de incurrir en gastos de abogados y posiblemente de procuradores, además de arriesgar las costas de los procedimientos judiciales que pudiera emprender.

Desde nuestro punto de vista hay dos tipos de empresas que suscriben el convenio arbitral de forma completa, adhiriéndose a él: una es la que, al no contar con abogados propios, se encuentra probablemente en la misma situación que su cliente demandante, por lo que puede suponerle a la empresa un ahorro de costes y de riesgos suscribir el convenio, evitando así los costosos procedimientos judiciales; y la otra se corresponde con empresas que, pese a contar con abogados ejercientes (y no meros licenciados en Derecho) en nómina, cual es el caso de mariatomasa.com, entienden que su mayor capacidad de litigio procesal no puede, no debe imponerse al derecho de las posibles reclamaciones de sus clientes, pues es nuestro objetivo que nuestros servicios estén impregnados de una calidad total. Y por eso debemos alentar a que nuestros clientes nos reclamen con facilidad, gratuidad y rapidez.

Queremos, pues, facilitar a nuestros clientes que nos puedan reclamar… si así entienden que han de hacerlo; y que nos puedan reclamar con rapidez, gratuidad y eficacia. Y por eso hemos suscrito el convenio arbitral de Kontsumobide. Porque estamos convencidos de que nuestros procesos de calidad nos conducen a hacer las cosas bien; pero si por lo que fuere las hubiéramos hecho mal o, simplemente, de forma inadvertida hubiéramos causado daño… por fuerza tenemos que ayudar a nuestro cliente a que nos reclame tal daño y, por nuestra parte, a impedir que tal se produzca otra vez en el futuro. Y por eso valoramos especialmente el convenio arbitral vasco, porque, tal como aparece en la web de Kontsumobide, es:

  • Extrajudicial. Se trata de una vía alternativa de resolución de conflictos, que se resuelven mediante una decisión arbitral (laudo), sin necesidad de acudir a la vía judicial.
  • Sencillo. El procedimiento arbitral no tiene trámites complejos.
  • Rápido. Una vez formalizado el convenio arbitral, se debe dictar el correspondiente laudo en un plazo máximo de 6 meses.
  • Voluntario. Las partes en conflicto (persona consumidora y empresa) son libres de someterse o no al sistema arbitral. El arbitraje sólo tendrá lugar cuando ambas partes expresen su voluntad en ese sentido, formalizando el correspondiente convenio arbitral.
  • Gratuito. Ni la persona consumidora ni la empresa tienen que pagar nada por el servicio de arbitraje. Igualmente, las empresas tampoco tienen que pagar una cuota por estar adheridas al Sistema Arbitral de Consumo. Sólo cuando la persona consumidora o la empresa soliciten la práctica de un peritaje deberá pagarse su coste por quien lo pida, si así lo estima el Colegio Arbitral correspondiente.
  • Vinculante y ejecutivo. Formalizado el convenio arbitral, las partes están obligadas a cumplir el laudo que se dicte. En este sentido, la decisión arbitral produce los mismos efectos de ‘cosa juzgada’ que una sentencia judicial.

Queremos que nuestros clientes se sientan seguros cuando tratan con nuestra empresa, y… ¿qué mejor manera de hacerlo que garantizarles que el Gobierno Vasco mediará en cualquier conflicto que se les pueda presentar respecto de mariatomasa.com, sin que podamos utilizar nuestra fuerza jurídica o financiera en absoluto? Ése es nuestro compromiso. Y, a la vez, es la ventaja de nuestros clientes.

¿Bailamos en el salón… inmobiliario de Euskadi?

bailes-de-salonPues sí, estaremos (ya estamos) en el SIE Home 2016. Pero en un ladito (bueno, un ladito grande, pero ladito al fin), porque nos sentimos como un pato en un garaje (o mejor, como un Smartphone con una pantalla rota), demasiado jóvenes para codearnos con las inmobiliarias que constituyen la referencia del sector en Bilbao, en Bizkaia, en Euskadi; sin el cojín temporal que les apoya a ellos (que, por cierto, son exquisitamente profesionales, todo hay que decirlo).

Así que en principio, para intentar destacar (ante quienes no nos conocen, claro :)) nos planteamos varias iniciativas, pero parecía que ninguna llegaba a satisfacernos:

  • ¿Llevamos un par de gafas 3D, asociadas a móviles, para que los usuarios paseen por pisos fantásticos, para procurarles una experiencia inmersiva? No. Los juegos están mejor diseñados y son igual de fantásticos. ¿Tenemos inmersión 3D para todas nuestras fincas? No. Y, entonces, ¿enseñaríamos un piso piloto 3D? ¿Por qué? Nadie en nuestra empresa supo contestar bien a esta pregunta, así que abandonamos la idea… de momento :).
  • ¿Montamos Home Staging virtual en alguna finca? Bueno, tenemos colegas parisinos (entre otros) a los que les va muy bien con los tablets que simulan una ventana móvil (impresionante, a decir verdad) a lo que un piso podría ser… si estuviera bien decorado. Así que… ¿paseamos a mucha gente por la decoración de uno, dos o tres pisos de revista? Encajaría en una feria tecnológica, pero pensamos que la gente vendría a ver posibilidades: de decoración, de compra o incluso de alquiler. Y pensamos también que hubiera sido ideal contratar a Philippe Starck para que adaptara (en vivo, claro) el home staging de cualquier finca a los deseos de cualquiera de nuestros visitantes. Pero no tenemos presupuesto ni para que nos atienda la pléyade de intermediarios del Sr. Starck. Así que… también lo hemos desechado.
  • ¿Mostramos una gran pantalla con todas nuestras fincas? ¡Uf! Esta idea nos gustaba, pero… la verdad es que tenemos muchas fincas (más de 1.500), así que o bien pasábamos las fotos a toda velocidad, o bien pasábamos una sola foto de cada finca, o bien enseñábamos técnicas de lectura rápida y memoria fotográfica a nuestros visitantes. Hicimos pruebas (de esto último)… y fracasaron J. Así que, con cierto disgusto, abandonamos también la gran pantalla y los pantallazos en ráfaga.
  • ¿Regalamos iPhones, iPads o Galaxies a discreción? ¡Ay! Nada más plantearlo en nuestro equipo… se nos quejaron: esto es, que se apuntaron los primeros para estos regalos (con promesas de intensificar su esfuerzo, que a fin de cuentas, según ellos (y no podríamos decir en puridad que no) son los que trabajan las fincas. Así que se nos planteó un conflicto de intereses: ¿regalamos artefactos y utensilios, como hacían antes los bancos clásicos… o más bien generamos mayor beneficio para nuestros clientes? Con mucho pesar (por perder los regalos), toda nuestra organización convino en que esto último era lo mejor… porque es lo que sabemos hacer :).
  • ¿Damos descuento en fincas, como oportunidades para destacar en el salón? Alguien soltó la idea y nos dejó perplejos: ¿cómo podríamos bajar el precio de un inmueble sólo porque vamos a estar tres días justitos en el Palacio Euskalduna? ¿Por qué no lo bajamos antes en nuestros sitios Web, en Internet o en las operaciones en curso y cerramos directamente las compraventas? Reconozco que ninguno supimos oponernos a este argumento tan claro.
  • ¿Nos lanzamos a repartir material promocional: bolígrafos con nuestra marca, pendrives con nuestra marca, mecheros con nuestra marca o… lo que sea con nuestra marca? ¡Demonios! Hemos puesto nuestra marca en todos los sitios en los que podría caber en el stand y… ¿realmente nuestros visitantes van a apreciar estos pequeños trastos? Uno de nuestros agentes planteó que estaría bien disponer de un bolígrafo mágico que hiciera firmar nuestros contratos a quien lo poseyera… pero esta idea fue desechada rápidamente. Así que convinimos en que el valor de todo esto es tan pequeño que cualquier agente le puede regalar su propio bolígrafo (o su mechero) a cualquier cliente que lo pida.
  • ¿Sorteamos algo interesante que atraiga la atención de clientes potenciales? ¡Vaya! Aquí tuvimos más debate, pues se trataría de apostar por algo interesante. Se propusieron perros robóticos, una versión enana de la última versión de R2D2 (de la nueva serie de Star Wars) o, incluso una Thermomix (en realidad esto lo propuso una sola agente J). Pero también dijimos que no. Al principio. Porque tras rechazar todo lo anterior… ¡nos habíamos quedado sin opciones! Así que tuvimos que agarrarnos a esta idea como a un clavo ardiendo. Por nuestra inexperiencia en salones inmobiliarios, claro. Y por eso decidimos que si dábamos algo debería ser pequeño y no molesto, práctico y relacionado con nuestras actividades. Pero tampoco nos hacía mucha gracia lo del azar; o lo de recoger datos de visitantes sólo para esto. Así que finalmente optamos por plantear que cualquiera pudiera participar simplemente haciéndose un selfie delante de nuestro stand (que se vea claramente) y regalar (a las fotos de Instagram con el hashtag #mariatomasasie que obtuvieran más “likes”) 8 llaveros-localizadores TrackR Bravo, metalizados y con grabado especial de mariatomasa.com (recuperando la idea promocional anterior, pues a estas alturas lo que nos faltaban eran ideas :)). Y esperamos que a los afortunados les gusten estos artefactos (muy prácticos por cierto).

Nos está costando adaptarnos al juego comercial de este tipo de ferias, porque en realidad nunca lo hemos jugado :). Porque desde siempre nos hemos centrado en la tecnología… interna (para dar el mejor servicio posible, para que no se nos escape ninguna oportunidad buena para nuestros clientes), en el servicio cercano (y por eso contamos con agentes que viven en las zonas en las que trabajan: porque, como se diría en Bilbao, no puedes meter la pata donde vives) y en la comunicación por Internet y móviles (porque es el escaparate real que utilizan la inmensa mayoría de nuestros clientes).

Así que estaremos (estamos) en SIE Home 2016 en un ladito; pero esperamos estar muchos: muchos de nuestros agentes (nuestro mejor activo) y muchos de nuestros clientes (nuestro activo más valioso). Y esperamos compartir con ellos informaciones y potes (todavía tenemos que solucionar este asunto) y, tal vez, alguna buena operación inmobiliaria… o su inicio. Para eso estamos. Sin más. Nada menos.

 

Por qué no tenemos cartelitos en los escaparates

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Muchas inmobiliarias muestran sus productos en el escaparate (lo que es fascinante, pues… ¿por qué no sin escaparate, en la nuda piedra? ¿Porque robarían los cuadritos si no están tras un cristal? ¿Y por qué no un cristal blindado en la nuda piedra, sin escaparate, entonces?), queriendo destacar, como en las fruterías, sus mejores productos… ¡o no! Muestran lo que tienen para vender y lo que han comprometido, alquilado o vendido, como el mendigo que añade monedas a la caja de cartón para hacer ver a los viandantes que hay otros, de buen corazón, que ya le han ayudado. Se publicita lo mejor, lo más selecto, lo exclusivo (lo que probablemente nadie más tiene). Sí, sí, sí… pero no. En realidad el objetivo primigenio de los carteles en los escaparates era anunciar lo cercano, de forma que las inmobiliarias operaban como el tendero de la esquina: ofreciendo algo que conocían, casi al lado, y que trataban, habían de tratar, con celo y cariño. Pocas fincas, pero cercanas y conocidas; pocos o ningún empleado (tan sólo el o los dueños, quizás con algún familiar) y escasa competencia. Pero… no: tampoco es así, pues originariamente la puesta en venta se consideraba asunto privado, así que la publicidad, aunque escasa, comienza con la pérdida del secreto y la consiguiente pérdida de la eficacia del boca-a-boca. Pero si la privacidad se va perdiendo, ¿qué importa el nivel de publicación? Pues eso: poco importa, realmente.

Cuando una inmobiliaria tiene pocas fincas, las anuncia en carteles en sus establecimientos; pero si tiene muchas fincas… también las anuncia, pero anuncia pocas, claro, pues no hay espacio para tanto reclamo en los escaparates. Así que elige unos cuantos pisos o chalets y los publicita por encima de otros, ventas por encima de alquileres, precios baratos también por encima (menos algún precio muy caro que genera percepción de prestigio). ¡Ay! Parece que se quiere decir: aquí va un puñado de fincas, pero dentro tengo más.

¿Y en Internet? Pues lo mismo ¿O no? ¿Se anuncian unas fincas delante y una retahíla detrás? Sí, como atracción; pero se recurre a los filtros, a las búsquedas para conseguir lo que el antiguo agente inmobiliario hacia delante de sus clientes: encontrar la finca que mejor se adecuara, de entre las de su cartera, a los deseos del cliente, por número de habitaciones, precio, localización o, simplemente, singularidad. Pero, ¿no es esto lo mismo? ¿No es la web el escaparate actual de las agencias inmobiliarias, repletas de fincas que no caben en cuadritos luminosos? Hummm.

Debemos reconocer que algunas inmobiliarias (aunque más en Francia que en España) dan luz por la noche a pueblos y plazas con estos cartelitos, que atraen a los turistas como… bueno, ya saben. Y no está mal. Algunas son muy elegantes y la selección está muy medida. Pero sólo si nos acercamos… y no hay otras al lado que nos contaminen de luz y cuadritos. ¡Ay! No se trata de juzgar aquí a los que anuncian, legítima y a veces elegantemente, algunas de sus fincas (pues no estamos capacitados para hacerlo, ni estética ni comercialmente); se trata de expresar nuestras ideas, nuestro querer sobre los cuadritos y, mayormente, sobre las oficinas que estos carteles enmarcan.

En mariatomasa.com no anunciamos nuestras fincas con carteles en el escaparate, aunque sí ponemos carteles en la Web: eso sí, en sitios separados, por zonas, intentando aproximarnos al paradigma de cercanía de las agencias antiguas, pero con medios modernos; ponemos, como decíamos, carteles en la Web… de momento. Porque sabemos que la Web es pasajera. Pues en breve las apps telefónicas sustituirán masivamente a los sitios Web, responsive o no, y harán cambiar la esencia de la elección entre cuadritos de viviendas, locales o chalets, para ajustarse a criterios diferentes de los usuarios en razón de los que elegirán su próxima vivienda o inversión. Así que hace un mes que hemos iniciado una importante (y trascendental) revisión y transformación de nuestros más de 40 sitios web a… algo radicalmente distinto. Pero, mientras vamos trabajando, vamos a seguir sin carteles, luminosos o no, en la pared o en escaparates (pues… ¿cómo elegimos entre nuestras más de 1.500 fincas en cartera?), y nos vamos a centrar en que, web y apps aparte, nuestro servicio profesional sea tan bueno y cercano como el de las agencias antiguas, las de confianza. También hemos de decir que nuestras oficinas las elegimos cuidadosamente… sin escaparates.

Nuestras nuevas oficinas en Las Arenas (en Bidearte 6, bajo derecha, con una bonita entrada desde la calle, en el centro de Areeta) van a convertirse, tras su próxima inauguración (en noviembre de 2016) en los cuarteles generales de mariatomasa.com. Así que las hemos elegido y configurado para que se adapten a las necesidades de… ¡nuestros clientes, por supuesto! No hay cartelitos, ni mesas de trabajo (llenas o vacías, pues lo último es lo usual y lo primero es fatigoso para los visitantes), sino más bien espacios amplios distribuidos en 178 m2, zonas de descanso y espera, amplísima recepción eficaz y elegante, aseos bien cuidados, sillones mullidos y sillas prácticas, salas multi-funcionales para atender a varios clientes, despachos individuales y una gran sala de firmas y negociación. Porque entendemos que nuestros clientes quieren seguridad, confianza, responsabilidad, aseguramiento y… fincas entre las que elegir, pero con sus propios criterios de elección. Y nosotros estamos, debemos estar para procurarles todo esto. Además de invitarles, si les apetece, a un buen té o café, en bonitas tazas de porcelana.

Queremos que nuestros clientes se sientan amparados por nuestra profesionalidad y seriedad, que puedan consultar privadamente a nuestro departamento jurídico o tributario; o que nos planteen un problema que debamos resolver (resolverles). Para eso estamos. Y el marco para estar no puede ser de escaparates, mesas de trabajo, gente basculante o luminosos ordenadores; el marco ha de ser exactamente uno en el que, con seguridad se puedan resolver las preocupaciones, problemas y necesidades de nuestros clientes. Sin más. Nada menos.

¡Bah! Quizás lo anterior sonó un tanto presuntuoso. Pero es que realmente estamos orgullosos de nuestras nuevas oficinas. Y esperamos que nuestros clientes también lo estén. En breve.

Cómo elegir una agencia inmobiliaria

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…y no decepcionarse ni perjudicarse (gravemente) en el camino

Las malas noticias

Al estar desregulada la actividad de intermediación inmobiliaria (por lo menos hasta ahora en Euskadi, a falta de un reglamento del Gobierno Vasco que instrumente la Ley de Vivienda 3/2015), montar una agencia inmobiliaria es como montar un videoclub: cualquiera lo puede hacer, sin que nada se le exija: ni acreditaciones, ni seguros… ni conocimiento profesional. Así que elegir una agencia es como elegir pareja en Internet: las fotos lo mismo no se corresponden con la realidad, las descripciones pueden ser engañosas y el resultado final tenderá a ser descorazonador, si es que acaso no se da una actividad fraudulenta o delictiva.

La atracción

¡Ah! Publicar en idealista.com, en fotocasa.es, en pisos.com o en cualquiera de los portales comerciales de Internet es muy fácil: sólo hay que pagar, y no mucho. Y se publican pisos y fincas de cualquiera que diga que es una agencia o un “profesional inmobiliario”. Sólo hay que escribirlo… y pagar (pero poco, muy poco). Y así muchos de los anuncios están rubricados por personas que intentan ser un ejército de una sola persona y que, en realidad, no son sino personas, simplemente individuos que intentan dedicarse a una actividad que no les exige demostrar nada. Pero la atracción existe: en Internet todos parecen iguales: logos, nombres, expectativas; pues todos parecen ocupar el mismo espacio.

¿Agencias de una sola persona?

Un ejército de una sola persona pierde una batalla con tan sólo una simple gripe o, peor, una hospitalización; y a veces también por un desliz sentimental o, en la mayoría de los casos, por simple ignorancia de la legislación o de la práctica inmobiliaria. Nos gustaría que los agentes individuales fueran una suerte de reencarnación de Bruce Willis (La Jungla I, II, III… etc.) o de personajes de ficción parecidos, para que fueran capaces de abordarlo todo solos y pudieran competir con ejércitos de muchas personas, quedando siempre victoriosos. Pero la vida real es prosaica: no hay héroes ni superdotados inmobiliarios, ni agentes individuales con super-poderes (más allá de su propio atrevimiento o de su capacidad de enfadarse -como la de Míster Furioso en la rara película Mistery Men). Y, hablando de películas, parece que un agente individual, muchas veces escondido detrás de una marca (usualmente sin registrar), quisiera simular ser un héroe como en “Sólo ante el peligro” (aquella película con Gary Cooper), pero en realidad a quien pueden dejar sólo ante el peligro, lamentablemente, es a su cliente… o clientes. Pero, ¿no hay agentes individuales buenos? ¡Claro! Pero también hay peces que vuelan (un rato), aunque no es lo usual.

Empresas de gestión inmobiliaria

Una empresa de gestión inmobiliaria puede ser una sociedad mercantil (SL, SA, etc.) o una empresa individual… pero, en cualquier caso, debe contar con empleados, claro. Porque sus honorarios se sustancian en que realiza una inversión para publicar más y mejor sus fincas, para atender mejor a propietarios e interesados, para llevar una gestión pormenorizada de todos los contactos e informar a sus clientes. Así, se cuenta con una organización en la que el trabajo se comparte y se revisa por todos, como una embarcación en la que todos colaboran para llevar los clientes a buen puerto. Siguiendo el símil náutico, una agencia de una sola persona (esto es, un agente) sería como una piragua, en la que a veces ni siquiera hay sitio para un cliente y nunca para dos a la vez.

Una validación simple (checklist)

Tan sólo hay que contestar (o contestarse) a las siguientes cuestiones, casi todas muy simples:

  • ¿Cuenta la agencia con abogad@(s) en nómina?
    • Si la respuesta es NO, significa que cada contrato, cada consulta, cada duda es trasladada a un abogado externo, quizás por horas, quizás con experiencia inmobiliaria… o no. O peor: las resuelve el agente individual, con su pericia o con el Tarot.
  • ¿Tiene la agencia uno o más sitios Web (propios) actualizados?
    • En caso contrario esto significa que la agencia involucrada no tiene tiempo para invertirlo en su propia imagen. Y la percepción es la misma que se da cuando montas en un avión y encuentras que la bandeja del asiento está sucia, y entonces dudas de que, no haciendo algo tan sencillo, el mantenimiento técnico del avión sea correcto. Y dudas, claro, de la seguridad del asunto completo.
  • ¿Dispone la agencia de seguro de responsabilidad civil profesional?
    • Si se comete un error no es cuestión de establecer quién ha tenido la culpa, sino más bien de saber de antemano que si la agencia tiene responsabilidad, también tendrá garantías para responder por ella. Es simple. Y genera tranquilidad.
  • ¿Tiene la agencia un seguro de caución que responda de las señales y entregas a cuenta?
    • Cuando se entrega una cantidad a una agencia inmobiliaria se supone que es bien a cuenta del pago al propietario bien a cuenta del pago a la agencia misma. En cualquier caso, si la operación se tuerce… ¿cuenta la agencia con garantías de devolución que no dependan de su solo nombre?
  • ¿Asume la agencia la representación de los propietarios a través un documento formal (encargo de gestión) en el que se establecen las condiciones regladas de su mediación?
    • Si no es así, cualquier negociación que se desarrolle con la agencia no tiene porqué repercutir o derivar en un acuerdo con los propietarios, por lo que cualquier condición, y específicamente el precio, podrían variar en el transcurso de la negociación de compraventa o alquiler, para sorpresa de todas las partes. La palabra es importante, pero la verdad jurídica es que un contrato verbal no vale ni el papel en el que está escrito.
  • ¿Conoce la agencia con exactitud las repercusiones fiscales de cada operación inmobiliaria?
    • Las imposiciones tributarias pueden variar por comunidad autónoma, provincia o territorio histórico, y si no se conocen en profundidad pueden originar sobrecostes dolosos para cualquiera de los intervinientes. Naturalmente, la mejor opción de una buena agencia es contar con un experto tributario en nómina. Y una buena forma de chequearlo es preguntar… ¿en qué condiciones puedo cambiar el ITP no deducible por la compraventa en segunda transmisión de un local comercial por IVA deducible mediante la renuncia a la exención del IVA por parte del vendedor? Pregunten, pregunten… y asómbrense.
  • ¿Incluyen los impresos de la agencia una cláusula expresa de protección de datos sujeta a la LOPD?
    • Pudiera parecer que este asunto no es importante, pero su carencia se interpreta como gravemente sintomática: si una ley reglada y bien conocida, de protección de la información sensible personal o corporativa, no se cumple… ¿cómo se habrán de cumplir disposiciones legales más intrincadas de protección de los clientes?
  • ¿Incluyen los partes de visita de interesados las condiciones a que se sujetan éstos al intermediar la agencia inmobiliaria?
    • Cuando un impreso consta únicamente de recuadros para firmar y añadir un nombre y, a veces, un DNI… parece que estamos firmando la recepción de un paquete. Pero en las transacciones inmobiliarias no hay más paquetes que aquéllos que firman impresos en blanco. Firmamos, pero sabiendo qué recibimos y a qué se nos obliga.
  • ¿Se somete a la agencia a convenios arbitrales para dirimir desavenencias?
    • La sujeción a instituciones arbitrales extrajudiciales garantiza que los presuntos perjudicados puedan iniciar reclamaciones sin asumir el elevado coste, en tiempo y dinero, de los típicos procedimientos judiciales. Si la agencia quiere operar con transparencia y documenta bien sus operaciones, ¿por qué no ofrecer esta garantía extra a sus clientes?
  • ¿Está integrada la agencia en alguna organización inmobiliaria de raigambre territorial (asociación empresarial inmobiliaria, colegio profesional, etc.)?
    • Es difícil mantenerse al día en todos los aspectos técnico-jurídico-tributarios-operacionales de la mediación inmobiliaria. Así que la comunicación asociativa resulta, en la práctica, imprescindible para evitar desfases, equívocos o, llanamente, errores graves.

Evaluación simple (muy rápida) de 0 a 10

Cada SÍ a cualquiera de las preguntas anteriores representará un punto para la agencia, que obtendrá una valoración objetiva de 0 a 10 puntos como máximo. Nuestra recomendación es que no se trabaje con ninguna agencia por debajo de 8 puntos. Sin más. Nada menos.

Otros aspectos a restar

¿Qué resta credibilidad y puntos a una agencia inmobiliaria? Evidentemente… las malas prácticas y, por supuesto, el fraude:

  • Ofrecerse a cobrar sus honorarios sin factura, sin impuestos.
    • Si una agencia se presta a ocultar sus operaciones dinerarias a Hacienda, ¿cómo no va a ocultar también sus operaciones de gestión a los demás, haciendo ver que no ha participado en la mediación inmobiliaria? Pero esto supone que los clientes quedan indefensos ante cualquier error que la agencia haya cometido, pues no contarán con documentación para reclamar debidamente sus derechos. Consideramos que esta actitud por parte de la agencia la inhabilita para operar. Sin más.
  • Emitir recibos de señales o arras de fincas sin condiciones contractuales específicas
    • Cuando un interesado señaliza con dinero una finca, en compraventa o en alquiler, lo hace en razón de los acuerdos, típicamente verbales, a los que ha llegado con la mediación de la agencia. Este dinero se entrega bien para que se lo quede la agencia, bien para trasladárselo al propietario. Pero si se lo va a quedar la agencia, ésta debe demostrar previamente que cuenta con un contrato con el propietario que garantiza expresamente los compromisos asumidos por la agencia; y si se le va a entregar al propietario, éste debería firmar expresamente las condiciones en razón de las cuales el interesado dio el dinero. Si esto no se da, evidentemente el interesado queda absolutamente desprotegido ante cualquier cambio de parecer del propietario.
  • Publicitar fincas sin tener firmados encargos o notas de gestión con los propietarios
    • La Ley de Vivienda 3/2015 del País Vasco establece la obligación de suscribir una nota de encargo entre la agencia y los clientes (a falta de reglamentación, que se dará pronto). Y es lógico, pues la agencia entra en una finca privada, toma fotografías, redacta textos, publica precios y condiciones y, de forma clara, asume la representación de los propietarios de las fincas en cuestión; y en el caso de que esta representación les cause daños, ¿a quién y cómo reclamarán los propietarios sus pérdidas y daños? ¿Cómo garantizarán, por otro lado, las agencias que su publicidad de la finca cumple con las leyes y normas vigentes, incluida la LOPD?
  • Utilizar contratos pre-redactados, al estilo de formularios, a los que sólo se añaden los datos básicos de la operación inmobiliaria.
    • Aunque muchos contratos son parecidos, casi ninguno es igual a los demás. Cada contrato tiene matices que se han hablado entre los propietarios y la agencia, entre la agencia y los compradores o arrendatarios, o entre todos a la vez, y que se han de sustanciar en un documento específico, redactado para la ocasión, que los refleje con precisión y exhaustividad. Porque esta tarea va incluida en los honorarios de la agencia. Sin duda.
  • No disponer de un establecimiento propio abierto al público
    • A un agente solitario (como el famoso Llanero) le basta legalmente con tener una dirección física como la de su casa para publicar fincas en Internet. Por eso a veces se oye una televisión de fondo cuando un cliente llama para modificar un contrato. Si la gestión inmobiliaria reviste este ámbito hogareño, ¿podrán en puridad los clientes quejarse cuando los resultados de la mediación sean también de andar por casa?
  • Llevar a familiares, amigos o compañeros para simular interesados en visitas a fincas
    • Algunas agencias utilizan estos fraudulentos recursos para conseguir publicar fincas (“querría gestionar su piso: tengo una interesada para verlo esta misma tarde”) o para salir del paso de las quejas de algunos propietarios sobre la falta de visitas. Se trata, simplemente, de un fraude y de mentir a los propietarios. Porque las agencias profesionales piden el DNI y los datos a las visitas, les hacen firmar un impreso con carácter contractual y luego informan de esos datos y del resultado de la visita a los propietarios. Esto es lo profesional y lo otro es…
  • Utilizar fincas-señuelo en Internet
    • Hay anuncios de fincas que llaman la atención, especialmente por su extraordinaria relación calidad-precio. Pero cuando los interesados llaman… ¡Se acaban de alquilar o vender! Y, claro, te ofrecen otra finca parecida, pero mucho más cara, o peor situada, o con menos habitaciones. Y, así, los interesados se sienten como si les hubieran puesto una zanahoria en las narices, con la animalidad que esto implica. Y lo cierto es que este asunto es fácil de comprobar, pues si una agencia dice que la finca ya no está disponible, la retirará el día de la llamada o el siguiente, para no pagar publicidad en vano. Esperen dos días y llamen de nuevo; y sorpréndanse de nuevo también.
  • Si el propietario confunde, en una visita, al agente inmobiliario con un posible cliente…
    • …significa que, probablemente, el agente nunca haya pisado esa propiedad y que ni siquiera la conozca mejor que los interesados, que habrán mirado muchas veces las fotografías y releído la descripción y características de la finca. Esto supone un desdoro para los propietarios (pues la agencia no se ha tomado verdadero interés en su finca) y una tomadura de pelo para los interesados (la agencia no está ahí para aportar información relevante, sino únicamente para asegurarse el cobro de su comisión).

Conclusión rápida

Decía Gerald Hurst que “uno de los misterios del comportamiento humano es que hombres y mujeres adultos estén dispuestos a firmar documentos que no leen a instancias de vendedores a los que no conocen y que les obligan a pagar unos artículos que no quieren con dinero que no tienen”. Dejen la charlatanería para los mercadillos y reclamen profesionalidad demostrable, comportamiento éticamente transparente e infraestructura de soporte comercial, legal y tributario. Sin ambages. Sin más.

Obligaciones tributarias del arrendatario

modelo-600En los arrendamientos exentos de IVA, el arrendatario el arrendatario debe cumplimentar y autoliquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales (los arrendamientos sujetos a IVA tributarán al tipo 0,5% por Actos Jurídicos Documentados).

El sujeto pasivo es el arrendatario, pero todas las normas forales vascas declaran responsable subsidiario al arrendador si éste hubiere recibido el primer plazo de renta sin exigir del arrendatario justificación de haber satisfecho el impuesto.

El plazo de presentación de la declaración-liquidación es de 30 días hábiles (de lunes a sábado), desde el otorgamiento del contrato de arrendamiento. Los vencimientos que coincidan con los sábados se considerarán trasladados al primer día hábil siguiente.

Hay que tener en cuenta que la liquidación del impuesto no se corresponde con el acto del contrato de arrendamiento (y, por tanto, no se da de-una-sola-vez), sino con el contenido económico del mismo y con su duración (por lo que afecta a prórrogas y revisiones), y así, mientras en Araba/Álava y Gipuzkoa la base de liquidación es el importe total de todas las rentas del contrato en un periodo dado, en Bizkaia el cálculo de la base imponible tiene en cuenta la renta media, como se detalla más adelante. Debe notarse, también, que todos los arrendatarios firmantes del contrato de arrendamiento deben liquidar el impuesto en proporción por su parte alícuota o por la que se refleje expresamente en el mismo contrato.

Araba/Álava

La NORMA FORAL 11/2003, de 31 de marzo, del territorio histórico de Araba/Álava, del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (BOTHA de 11 de abril de 2003), en su artículo 44, establecen que en la constitución de arrendamientos de viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a aquéllas, se satisfará el Impuesto en metálico según la siguiente escala:

Base imponible: Importe de la renta media mensual Cuota tributaria
Desde, euros Euros
Hasta 30,05 0,09
De 30,06 a 60,10 0,18
De 60,11 a 120,20 0,39
De 120,21 a 240,40 0,78
De 240,41 a 480,81 1,68
De 480,82 a 961,62 3,37
De 961,63 a 1.923,24 7,21
De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
De 7.692,96 en adelante 0,024040€ por cada 6,01 o fracción

En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.

Bizkaia

La NORMA FORAL 1/2011, de 24 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (BOB 31 Marzo), con última modificación normativa fechada en 01/01/2015, en su artículo 14. Tarifa para arrendamientos, establece que en la constitución de arrendamientos de fincas se satisfará el Impuesto en metálico según la siguiente escala:

Base imponible: Importe de la renta media mensual Cuota tributaria
Desde, euros Euros
0,00 – 300,00 43,25
300,01 – 900,00 130,00
900,01 – En adelante 1,50 por cada 10 euros o fracción

En los arrendamientos servirá de base la cantidad que se corresponda con la renta media mensual que deba satisfacerse durante el período de duración del contrato. Entendiendo por renta media mensual la cantidad resultante de la adición de todas las cantidades, dinerarias o en especie, que deba satisfacer el arrendatario al arrendador por razón del citado contrato de arrendamiento, sea cual sea el concepto en el que se satisfagan, a lo largo de toda la duración pactada o legal del contrato, dividida por el número de meses de duración del arrendamiento, no teniéndose en cuenta a estos efectos las fracciones de tiempo inferiores a un mes. Cuando el contrato de arrendamiento se hubiera pactado por tiempo inferior a un mes, deberá elevarse la cuantía proporcionalmente para establecer la renta media mensual correspondiente a ese contrato. Deberán tenerse en cuenta las posibles modificaciones de la renta que pudieran derivarse, legal o contractualmente, de las prórrogas que pudieran ser de aplicación al contrato. En los contratos de arrendamiento de fincas urbanas que tengan la consideración legal de arrendamientos de vivienda, la renta media mensual deberá establecerse en relación con el conjunto de cantidades que pudieran satisfacerse a lo largo de un período de cinco años.

Por ejemplo, ¿cuánto hay que pagar de ITP en un arrendamiento de 2 años de duración con una renta pactada para el primer año de 100 euros al mes y para el segundo año de 200 euros al mes?

  • Renta media= [(100 x 12) + (200 x 12)] / 24= 150 Euros.
  • Base imponible: 150 euros.
  • Cuota: 43,25 euros Por aplicación de la escala del artículo 14 de la Norma Foral 1/2011

Gipuzkoa

La NORMA FORAL 18/1987, de 30 de diciembre de 1987, del territorio histórico de Gipuzkoa, del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (BOG de 31 de diciembre de 1987)  en su artículo 12 establece que en la constitución de arrendamientos de viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a aquéllas, se satisfará el Impuesto en metálico según la siguiente escala:

Base imponible: Importe de la renta media mensual Cuota tributaria
Desde, euros Euros
Hasta 30,05 0,09
De 30,06 a 60,10 0,18
De 60,11 a 120,20 0,39
De 120,21 a 240,40 0,78
De 240,41 a 480,81 1,68
De 480,82 a 961,62 3,37
De 961,63 a 1.923,24 7,21
De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
De 7.692,96 en adelante 0,024040€ por cada 6,01 o fracción

En los arrendamientos de fincas urbanas que tengan la consideración legal de arrendamiento de vivienda, servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél se girará la liquidación computándose un año, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales anuales que deban practicarse, caso de producirse la prórroga obligatoria, hasta el límite de los tres años. Para el resto de arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración pactado o legal del contrato, así como las correspondientes a las prórrogas que pudieran pactarse o ser de aplicación.

Por ejemplo, ¿cuánto hay que pagar de ITP en un alquiler de 850 euros al mes?

Para saberlo

  1. hay que tomar como importe de base el alquiler de todo un año (850 x 12 = 10.200 euros)
  2. ese resultado hay que multiplicarlo por los años que dure el arrendamiento. Pongamos que cinco años (10.200 x5 años = 51.000 euros)
  3. según la tabla, al ser un importe superior a 7.692,96 euros, hay que aplicar un coeficiente de 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción. Por tanto, ((51.000 euros x 0,024)/6,01 = 204 euros)

El importe a pagar por este alquiler sería de 204 euros. Además, si el contrato de 5 años del ejemplo se fuera prorrogando automáticamente por un año, en cada prórroga habría que pagar 40,80 euros adicionales.

N.B.: Puede descargarse el documento completo en PDF aquí: Obligaciones legales del arrendatario en Euskadi

Depósito de la fianza arrendaticia

r41-Bizilagun_banner_centro_home_euDesde el 26 de Septiembre de 2015 entró en vigor la Ley 3/2015 de Vivienda del Gobierno Vasco, que obliga a los arrendadores a inscribir el contrato en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad de Euskadi y a depositar de la fianza legal arrendaticia en Bizilagun, entregando al arrendatario justificante de tal ingreso.

Bizilagun, en su sitio Web, expone con gran claridad el desarrollo de esta obligación del arrendador, que pasamos a detallar (según la última actualización de Bizilagun al 15/03/2016):

¿Qué es la fianza?

La fianza es una garantía que la persona arrendataria entrega a la arrendadora para asegurar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento.

¿Quién tiene la obligación de depositar la fianza?

La persona que figura en el contrato como persona arrendadora, es decir la persona que alquila el piso o local, aunque no sea la propietaria.

¿Es obligatorio depositar la fianza?

Sí, para los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 26 de septiembre de 2015 (incluido ese día) es obligatorio depositar la fianza establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, tal y como dispone el artículo 54.1 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.

También lo es para las revisiones que se produzcan a partir de esa fecha en contratos suscritos con anterioridad.

¿Qué cuantía tengo que depositar como fianza?

  1. Una mensualidad de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.
  2. Dos mensualidades de renta en los contratos de arrendamiento cuyo destino primordial sea distinto al de vivienda y al de temporada, por ejemplo, un local.
  3. En los arrendamientos de temporada de duración inferior a un año, tanto de viviendas, como de locales, la cuantía de la fianza será proporcional al plazo de duración del contrato, teniendo en cuenta que las dos mensualidades establecidas corresponden al contrato de un año de duración.

¿Qué plazo tengo para depositar la fianza?

Debes depositar la fianza en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la formalización del contrato.

En el caso de arrendamiento de viviendas de protección pública celebrados entre particulares, dicho plazo comenzará a contar desde la fecha del visado del contrato por parte del departamento competente en materia de vivienda.

¿Cómo se realiza el depósito de la fianza?

  1. En primer lugar debes cumplimentar el formulario oficial de depósito disponible en las oficinas de Zuzenean y en https://euskadi.eus/deposito. En el formulario hay que hacer constar el número fijo de la referencia catastral del piso o local alquilado. Para saber cuál es puedes consultarlo en la escritura o en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
  2. Además del formulario, firmado por la persona solicitante, debes presentar la siguiente documentación:
    • Una copia del contrato de arrendamiento firmado, salvo que éste sea verbal o haya sido anteriormente visado por el departamento competente en materia de vivienda.
    • Justificante del pago.
    • Una copia del recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles, sólo para comprobar que el número fijo de la referencia catastral es correcto.
  3. El justificante del pago se obtiene una vez abonado el importe del depósito:
    • Si se solicita a través de Internet, podrá abonarse el depósito por este mismo medio (mediante tarjeta de crédito o mediante banca electrónica, siguiendo los pasos del formulario) u obtener una Liquidación que debe imprimirse y con la que se acudirá a efectuar el pago en una sucursal bancaria de la Entidad que se indique en la misma.
    • Si se solicita de manera presencial en los Servicios de Bizilagun se facilitará una Liquidación con la que acudirá a efectuar el pago en la entidad bancaria que se indique en la misma.
  4. Concluida la tramitación, el Servicio Bizilagun expedirá y entregará a la persona o entidad arrendadora un documento acreditativo denominado resguardo de depósito de fianza y una copia del mismo para su entrega a la parte arrendataria.

¿Debo realizar el ingreso en una cuenta?

Sí, debes hacer el ingreso en cuenta, por internet o presentando en la entidad bancaria la Liquidación que se le facilita en Bizilagun o que se obtiene en internet. No es posible hacer el depósito en metálico en el servicio Bizilagun.

¿Tengo que informar a la parte arrendataria?

Sí. Una vez efectuado el depósito de la fianza o su actualización, en el plazo de un mes, debes comunicárselo al arrendatario, mediante la entrega de una copia de la documentación justificativa del cumplimiento de la obligación de depósito que se facilitará en el Servicio Bizilagun.

El depósito y la devolución de la fianza en el Gobierno Vasco, a través de su servicio Bizilagun, no eximen a las partes del cumplimiento de las obligaciones adquiridas en virtud del contrato de arrendamiento

¿Tengo que pagar alguna tasa por depositar la fianza?

No. Este depósito es gratuito.

¿El depósito de la fianza genera algún interés?

No. Este depósito no genera intereses a favor de la persona depositante.

¿Qué ocurre si no realizo el depósito en plazo?

En el caso de que el depósito se realice fuera del plazo, sin requerimiento previo expreso, conllevará un recargo equivalente al 2% del importe de la fianza.

Si se requiere de manera expresa, la fianza conllevará un recargo del 10%, sin perjuicio de que, además, la omisión de depositar sea considerada como infracción leve, lo que conlleva una sanción administrativa.

¿Qué ocurre si no realizo el depósito a pesar de haber sido requerido?

Incumplir por parte de las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas la obligación de depositar la pertinente fianza una vez que hayan sido expresamente requeridos para ello, y con independencia de los recargos por hacerlo fuera de plazo, es una infracción leve regulada en el artículo 85.j) de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.

Por tanto, podrá sancionarse con una multa de entre 300 y 3.000 euros, tal y como establece el artículo 90.3 de la Ley de Vivienda. En todo caso, la multa no podrá ser inferior al doble del depósito debido.

¿Cómo puedo solicitar la devolución de la fianza?

Una vez extinguido el contrato, puedes solicitar en el Servicio Bizilagun la devolución de la fianza depositada.

La solicitud debe ajustarse al modelo oficial disponible en las oficinas de Zuzenean y en https://euskadi.eus/devolucion.

Junto con la solicitud es preciso presentar el resguardo de depósito y un documento firmado por ambas partes o la sentencia judicial firme que acredite la extinción del contrato. En defecto de estos dos últimos, se admitirá la declaración jurada de la persona arrendadora.

La presentación de esta documentación puede hacerse tanto de forma presencial como por medios electrónicos en la sede electrónica.

El derecho a exigir la devolución de la fianza depositada prescribe en el plazo previsto en el artículo 47 del Decreto Legislativo 1/1997, de 11 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Principios Ordenadores de la Hacienda General del País Vasco.

¿Cuándo me devolverán la fianza?

El Servicio Bizilagun procederá en el plazo máximo de tres meses a la devolución de la fianza mediante transferencia bancaria a la cuenta de la persona arrendadora, y expedirá y entregará a la persona o entidad arrendadora un documento acreditativo denominado recibo de devolución de fianza.

Transcurrido dicho plazo sin haberse hecho efectiva la devolución por causa no imputable a la persona solicitante, el depósito devengará el interés legal del dinero desde la fecha de vencimiento del plazo hasta la efectiva devolución de la fianza.

N.B.: Puede descargarse el documento completo en PDF aquí: Depósito obligado para el arrendador de la fianza arrendaticia en Euskadi

¿TICs en el sector inmobiliario? ¡Vaya!

Tech-and-Real-EstateCuando empezamos en el negocio inmobiliario fue con ganas de, si era posible primero y razonable después, cambiarlo todo y, claro, para eso teníamos que conocer, que haber conocido, qué cambiar e, incluso, por qué cambiarlo. Nuestra intención, nuestro énfasis se dirigía hacia las prácticas visibles de las inmobiliarias cercanas; hacia el fondo de los testimonios, presenciales y digitales, de los clientes, afectados y damnificados; hacia la mejora también visible de las condiciones y procesos del sector. Y, bueno, hemos ido caminando, con el corazón y las manos en Internet, pero con los pies en el suelo, en el sentido práctico, real, de nuestro negocio, que lo es más bien de nuestros clientes.

Lo que no esperábamos es que el sector (inmobiliario) [o al menos el español] no tuviera un modelo TIC consolidado. Así que nos ha resultado imposible oponernos o innovar en tecnología. Simplemente hemos tenido que inventarla, discriminarla y aplicarla… sobre tabula rasa.

¿ERPs inmobiliarios? ¡Uf! ¿CRMs o Helpdesks para agentes? ¡Vaya! ¿CTIs verticales para el sector inmobiliario? ¡Hummmm! ¿Soporte Web? ¡Demonios… demasiado estrecho! ¿HTML5? ¡De refilón! ¿Web adaptativa? ¡Como recurso embebido! ¿Gestión autónoma de la movilidad? ¡Desconocida! ¿Redes Sociales? ¡En su infancia! ¿Mensajería instantánea? ¡Dios mío: WhatsApp o su inverso: nada! ¿Automatización telefónica en CRMs/ERPs? ¡Noooo! Y más, y más y más y más. Lo que ha supuesto que hayamos tenido que partir de cero para abordar una automatización integral de nuestra gestión.

No vamos a detallar aquí las herramientas ERP/CRM/HD que hemos elegido, o con qué sistema de mensajería instantánea estamos complementando (que no sustituyendo, al menos en la parte lúdica) a WhatsApp, o cómo hemos conseguido que nuestros teléfonos se comuniquen mediante mensajería automática con el resto de nuestros sistemas, ni cómo podemos lidiar con decenas de sitios web autónomos y varios sitios web generales sin volvernos locos, o cómo tratar digitalmente con solicitudes de clientes en un marco de calidad, o cómo… ¡Vaya!

¡Vaya! El tono, los acrónimos y las frases se han desviado hacia lo técnico. Y, en realidad, este asunto tecnológico no es técnico. No lo es. Al final se trata de lo que hacemos: nuestros teléfonos móviles nos avisan automáticamente de las llamadas que no se han respondido; nuestro sistema de ticketing impide que cualquier solicitud de nuestros agentes o clientes quede sin resolver; nuestra plataforma empresarial de mensajería instantánea nos permite estar en contacto permanente con nuestros agentes para atender instantáneamente a nuestros clientes; nuestra red social corporativa nos permite compartir experiencias y documentos; nuestro… nuestro… nuestro… ¡Vaya, de nuevo!

¡Ah! ¡Nos ha costado! Pero estamos invirtiendo continuamente, trabajando con empresas TIC para avanzar en aspectos en los que no tenemos referencia… en el sector inmobiliario. Y estamos acopiando conocimiento y criterio; criterios sobre cómo abordar tecnológicamente las tareas mayormente emocionales del sector. Y todo ese know-how en realidad se ha convertido en una acumulación de know-why, y, especialmente, de know-them (a los clientes, a los propietarios, a los inquilinos, interesados o compradores: a todos).

Tenemos material para escribir un libro, pero lo mejor es que estamos escribiendo nuestra evolución con nuestros clientes. TIC, tac, TIC, tac. Poco a poco, sin rémoras, sin pausa, sin límite.

La innovación inmobiliaria y la presunción pornográfica

Departures

Cuando la delicada y emotiva película “Okuribito” (que se tradujo aquí ridículamente como “Violines en el cielo”) ganó en 2009 el Oscar al mejor filme de habla no inglesa se suscitó una rara polémica (en todo el mundo menos en Japón) porque su director, Yôjirô Takita, había realizado diversas incursiones en el cine porno ligero, pues parecía que se hubiera dado contradicción entre el quehacer anterior del director y la sensible película que conquistó el alma del jurado del premio… y de muchísimos espectadores; contradicción y sorpresa, como si una cosa pudiera anular o mitigar la otra, como si se dieran aspectos difícilmente conciliables.

Parecida percepción contradictoria es la que se genera (y lo vemos con claridad fisiognómica) cuando nos plantamos delante de instituciones, públicas y privadas, y les planteamos el racimo de innovaciones tecnológicas y organizativas que caben en nuestro proyecto inmobiliario (nuestra red inmobiliaria mariatomasa.com), pues parece que inmediatamente se alza un muro de prejuicios que aísla a nuestros interlocutores de cualquier razonamiento o proceso demostrativo: parecen pensar –y a veces lo expresan directamente–… ¿Innovación tecnológica en el sector inmobiliario? ¿En serio? ¿Y no será más bien tecnología que simplemente se aplica a este sector tan denostado? ¿No sería mejor que constituyerais una empresa tecnológica con las innovaciones que planteáis y luego presentarais una aplicación en el sector inmobiliario? Porque, claro, parece imposible que un sector con tan mala prensa (la burbuja, el mercado negro, la desregulación, etc.) pueda dar cobijo a algo intrínsecamente bueno como la innovación.

No basta con demostrar que ya estamos innovando (en los procesos de gestión, en la evolución del CRM móvil para agentes, en la personalización extrema de los servicios, en el tratamiento digital de la información inmobiliaria o en la automatización móvil del ticketing), sino que hay que convencer de que esto es posible desde este sector, como si dirigir películas porno imposibilitara para la factura de películas extraordinarias de consumo masivo.

Pero no nos quejamos: tan sólo constatamos la sorpresa de que nuestra actividad en este nuestro sector (el inmobiliario) esté más a la altura de lo que lo están nuestros interlocutores. Así que se trata de que si mejoramos lo habremos de hacer a nuestras expensas, sin soporte alguno exterior. Y así lo hacemos: invirtiendo en la mejora digital de nuestros procesos, en sistemas informáticos que hagan ver que nadie, que ninguna empresa del sector trata con más mimo los reportajes de las fincas de nuestros clientes; que nuestros agentes pueden ganar más que nadie en el sector, asumiendo nuestra empresa todos sus gastos estructurales; que se puede fomentar a la vez el empleo directo y el auto-empleo, sin rémoras; o que gracias a la tecnología se puede contar con soporte técnico-jurídico en cualquier zona o momento, a beneficio completo del cliente.

Utilizamos avanzadas herramientas de mensajería digital instantánea, redes sociales corporativas, sistemas de monitorización 24×7 de avisos telefónicos, helpdesks de última generación, sistemas distribuidos de gestión multicanal de avisos, esquemas optimizados de presentación digital de reportajes con grandes volúmenes de datos multimedia, mecanización técnico-jurídica que nos permite asegurar el marco legal de compraventas y alquileres respecto de todas sus partes implicadas, y… bla bla bla… porque eso parece ser en lo que se convierte lo que demostramos, debido a la presunción del porno, a la percepción de que no hay mucho que innovar en un sector en el que se habla, prácticamente sólo se habla, de comisiones o, peor, del pelotazo o de la burbuja o del todo-vale. Y no es nuestro caso, claro.

Nosotros hablamos de honorarios y de innovación, de una plantilla creciente de administrativos y técnicos jurídicos e informáticos que dan soporte a lo que pensamos tiene forzosamente que ofrecer una inmobiliaria actual o, mejor, la inmobiliaria que queremos ser.

Crecemos, y crecemos mucho: en personal técnico-administrativo y en agentes, en extensión zonal y, sobre todo, en calidad humana. Y detrás de todo esto hay una gran inversión y, lo más importante, grandes personas que crecen también como profesionales, cercanos a sus clientes porque viven cerca de las fincas que comercializan, porque están sujetos a nuestro código ético y, al fin, porque disfrutan de las innovaciones y la sensibilidad que nos esforzamos en procurar, innovando donde quiera que sea posible.

Sin presunciones: con hechos. Y sin prejuicios. Con permanente voluntad de mejora.

MARIATOMASA.COM

Sean pequeñas o grandes cosas... ¡estamos a su disposición! Nuestros sistemas, procesos y herramientas, pero sobre todo nuestro equipo, garantizan una atención rápida, eficaz y profesional para quienquiera que se ponga en contacto con nosotros y, por supuesto, especialmente para nuestros clientes.

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